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来源：500快三2023-08-01 17:48

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地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

东西问·解码兔年丨陈波：中国春节经济如何影响世界？******

　　中新社北京1月26日电题：中国春节经济如何影响世界？

　　作者陈波华中科技大学教授、光谷自贸研究院院长

　　过去，一谈到“购物季”，许多人会联想到西方的圣诞购物季，对“黑色星期五”的热闹采购场景印象深刻。西方圣诞购物季之所以广为人知，除了西方国家自身经济繁盛的原因外，还在于其对外国商品进口的拉动作用，让世界都分享到圣诞假日经济的红利。

　　于全球华人而言，农历春节无疑是最重要的节日。然而，过去很长一段时间，由于中国消费水平在国际上相对较低，春节经济基本只在国内消化，与圣诞经济的影响力相去甚远。

　　时过境迁，如今中国国内生产总值(GDP)规模稳居世界第二，人均GDP超过12000美元，已跃升至中等偏上收入国家行列。百姓收入的提升和对生活品质的追求也带来了消费的繁荣。普通家庭采购的年货已不再局限于吃、穿、用等基本生活用品，而是出现了明显的消费升级，高档消费品和舶来品所占比重日益攀升。中国春节也和西方圣诞节一样，逐渐变成世界性的节日，其经济外溢效应日益影响着世界。

上海徐家汇商圈的春节灯饰。陈玉宇摄

　　中国春节经济的崛起，对世界经贸发展具有重要拉动作用。

　　在国内购物网站，“洋货下乡”“全球寻礼”“闪购全球”等各种春节促销活动令许多海外商家抓住了春节消费升级的商机，获利丰厚。以德国为例，春节消费使活跃于中国市场的德国品牌受益，汽车、食品和化妆品等“德国制造”产品深受中国消费者喜爱。

　　除了将舶来品“引进来”，中国居民充分利用春节长假“走出去”的热情也不断高涨，不少国人开始享受“洋春节”的异域情趣。世界各国为了吸引中国游客，已将春节打造成国际性节日。

　　如澳大利亚悉尼是国际华人的重要聚居城市。为迎接中国农历新年，悉尼推出了一系列活动。如今每到农历春节，悉尼的唐人街就被红色、金色和粉色的喜庆颜色装点，显示出十足的春节“年味”。苏格兰的国家博物馆会在其屋顶上挂满独角兽和中国龙的灯笼，在农历新年的清晨唤醒还在沉睡的爱丁堡，提醒人们中国新年喜庆活动的开始。此外，一些西方国家城市还通过富有中国韵味的水墨画展、双语同乐会、中国风音乐和舞蹈表演等形式迎接来自中国和世界的游客，共度新春佳节。

镇守悉尼唐人街的守岁狗花灯。陶社兰摄

　　于世界而言，中国春节经济的崛起至少带来以下五大方面的深远影响。

　　首先，全球购物季已开始呈现“圣诞+春节”模式。传统的西方购物节始于每年11月末的“黑色星期五”，至第二年元旦结束。而中国的春节购物季基本始于元旦，一直持续到农历正月十五(通常到2月上旬)。换言之，春节经济在全球的崛起将全球购物高峰拉长了一倍时间，有效地带动了世界需求，拉动了全球经济。现代宏观经济学之父凯恩斯认为“需求决定供给”。春节经济的新需求为全球创造了新供给乃至更多就业机会，使全球经济更具活力。

　　其次，增强了中国的“买方”地位。众所周知，中国改革开放40多年来的重要经验之一，就是出口带动型的经济成长模式的成功。中国在2009年取代德国，首次取得世界第一大出口国的地位，成了名副其实的“世界工厂”、全球市场上的最大卖家。

　　中国“卖方”领头羊的地位虽来之不易，但在全球市场上并不“讨好”。卖方国家抱怨中国的激烈竞争，买方国家则抱怨贸易逆差。因此，中国提出了“买全球、卖全球”的新型贸易发展策略。在打造以促进出口为导向的广交会品牌后，中国又组织了以进口为导向的“上海进博会”，成为世界瞩目的焦点之一。春节经济增强了中国的“买方”地位，在平衡贸易的同时，也让世界理解和适应中国在品质标准、文化习惯、行为偏好上的特点。

上海进博会雅诗兰黛化妆品展位。汤彦俊摄

　　第三，改变了国际需求的结构特性和商业模式，愈来愈凸显中国特征。

　　随着中国民众生活水平快速提高，小康家庭越来越多地在“春节购物车”中放入3C类电子产品、国际美妆大牌、高档服饰以及充满异域特色的高价值产品，其中不少是舶来品。这些春节经济中的进口需求高涨，正在逐渐改变国际商品需求的结构，国际上越来越多的制造商开始在其生产和商业计划中考虑春节经济的需求。

　　春节经济的另一个特征是电商模式的崛起。随着阿里、京东、拼多多等电商平台的涌现，中国的零售模式发生了革命性变化，消费者更偏好通过电商模式挑选采买自己心仪的商品。加之中国也鼓励跨境电商的发展，相应的关税安排也更加明晰合理。春节经济中的进口模式与圣诞购物季的传统进口模式不同，后者是以一般进口模式为主，前者则更偏重于跨境电商模式。由此可见，春节经济也推动了以跨境电商为代表的国际贸易数字化模式的变革。

跨境电商带货直播。俞方平摄

　　第四，在国际旅游文化中融入了更多的中国元素。

　　根据中国旅游研究院发布的数据，2019年中国出境游市场规模达到1.55亿人次，出境游客境外消费超过1338亿美元。无论从出境旅游消费规模还是出境旅游人数来看，中国都已成为全球第一。

　　春节长假是中国居民出境旅游的最热门时段之一，春节的旅游消费需求中除了感受异域文化以及享受外国商品和服务外，也包含着对于具有中华文化特色和符合华人消费习惯的商品及服务的青睐，外国商家们自然不会忽视。

　　值得注意的是，春节期间由于气候和地理上的便利性，中国居民的出境游更青睐于亚太国家。随着2022年1月《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)的正式实施，中国的春节经济无论从旅游消费还是跨境电商方面，都会因为高水平的RCEP合作开放而在亚太地区逐渐显示出更加突出的影响力。

中国民众春节出境游团体。钟欣摄

　　因此，中国新年日益变成一个世界性的节日。春节经济的全球化也成为向世界展示中国历史、文化、习俗等中国传统魅力的重要渠道。

　　第五，春节经济的国际化可望帮助中国培养外国朋友对中国商品和服务的消费习惯。

　　中国虽有“世界工厂”的美誉，但这也反映出中国出口以工业产品(尤其是代工、加工)为主的现实。一般而言，消费类产品的附加价值率更高。因此，为了提高中国出口产品的附加值率，一方面我们需要增加工业出口品的技术含量，另一方面也要提高消费品的出口比例。

　　随着春节经济在全球兴起，外国人在与海外华人共同体验中国年货的时候，事实上也为富含中国元素的特色消费品提供了在国际市场上的展示舞台。此外，春节经济的国际化也可望帮助中国服务业走向世界。春节经济的国际化既会吸引越来越多的外国人来中国体验正宗的中国传统文化习俗的魅力，也会有更多的书法、绘画、音乐、表演等在国外传播。

2018年2月，春节期间，美国职篮发展联盟球队在加拿大多伦多举行中国新年特别赛事。图为比赛间隙，场内表演舞狮。余瑞冬摄

　　过去三年来，新冠疫情对各国商贸合作及文化交流带来深刻变化，中国也深受影响。但随着中国疫情管控措施持续优化，中国与世界的连接正在迅速恢复。中国春节经济再次吸引世界目光，为全球提供共享喜乐与繁荣的机会。(完)

　　作者简介：

　　陈波，华中科技大学教授、博士生导师、开放与发展研究中心主任，光谷自贸研究院院长、海南大学双聘教授，兼任美联储达拉斯分行客座研究员。主要研究方向为国际贸易学、中国经济以及国际经济合作，在国际经济学、比较经济学的国际顶级期刊以及《经济研究》《管理世界》等国内经济管理顶级期刊发表论文20余篇，参与主持了上海、福建、湖北、海南等自贸区/港的研究咨询工作。获华中卓越学者、楚天学者等称号。